ข่าวเก่านะครับ
GOLDซุกสินทรัพย์ไฮแวลู
เสี่ยเจริญฮุบซื้อแสนถูก
เปิดเบื้องลึก แผน UV ฮุบGOLD ผ่านเทนเดอร์ออฟเฟอร์ ราคาต่ำกว่าตลาด และต่ำกว่าบุ๊ค หวังสินทรัพย์จำบังที่ซ่อนไว้ในราคาประเมินต่ำเกินจริงอื้อซ่า นักการเงินชี้ข้อมูลลับ ระบุมูลค่าสินทรัพย์แท้จริงสูงถึง 15,866 ล้านบาท แต่เสี่ยเจริญหวังจ่ายแค่ไม่เกิน 7,650 ล้านบาท โดยบีบซื้อจากรายย่อย 5.5 บาทต่อหุ้น หวังดันกำไร UV ภายหลังดีลจบพุ่งแรงทะลุฟ้า
แหล่งข่าวจากที่ปรึกษาทางการเงิน เปิดเผยว่า กรณีที่บริษัท ยูนิเวนเจอร์ จำกัด (มหาชน) หรือ UV ประกาศเพิ่มทุนอีก 3.4 เท่าของทุนจดทะเบียนเดิม เพื่อระดมทุนไปทำคำเสนอซื้อหุ้น (เทนเดอร์ ออฟเฟอร์) บริษัท แผ่นดินทอง พร็อพเพอร์ตี้ ดีเวลลอปเม้นท์ จำกัด(มหาชน) หรือ GOLD ที่ราคา 5.50 บาทต่อหุ้น ถือว่าเป็นการซื้อที่ชาญฉลาด เพราะหากซื้อได้ราคาดังกล่าวจริงจะถือว่าต่ำกว่ามูลค่าที่แท้จริงมาก
เนื่องจากการประเมินมูลค่าทรัพย์สินบมจ.แผ่นดินทอง พร็อพเพอร์ตี้ ดีเวลลอปเม้นท์ หรือ GOLD ล่าสุด ที่กลุ่มนายเจริญ สิริวัฒนภักดี กำลังจะเข้าซื้อกิจการนั้น ได้มีการประเมินราคาสินทรัพย์ที่มีอยู่เบื้องต้นตามราคาตลาดแล้วอยู่ที่ 15,866 ล้านบาท เมื่อเทียบกับมูลค่าทางบัญชีปัจจุบันที่ 7,659 ล้านบาท ทำให้กลุ่มเสี่ยเจริญได้สินทรัพย์ในราคาที่ต่ำกว่าความเป็นจริงถึง 15,886 ล้านบาท หรือคิดเป็น 13.99 บาทต่อหุ้น
“มูลค่าทรัพย์สินของ GOLD ที่ซ่อนไว้มีค่อนข้างมาก เพราะที่ดินและสินทรัพย์ต่างๆ ซื้อมาเมื่อหลายปีก่อน ซึ่งราคาที่กลุ่มเสี่ยเจริญซุ่มซื้อมาแล้วบางส่วน และกำลังทำคำเสนอซื้อใหม่ต่ำกว่าราคาตลาดและต่ำกว่าบุ๊คแวลูทุกโครงการ ซึ่งถ้าคิดมูลค่าตลาดปัจจุบันเท่ากับซื้อดิสเคาต์มาก โดยมูลค่าที่แท้จริงของหุ้น GOLD ควรจะอยู่ที่ 19.88 บาทต่อหุ้น มาจากราคามูลค่าทางบัญชีบวกด้วยมูลค่าตลาดที่เพิ่มขึ้น คือ 5.89 บาท บวกด้วย 13.99 บาท” แหล่งข่าวกล่าว
แหล่งข่าว กล่าวว่าโครงการของ GOLD ที่กลุ่มเสี่ยเจริญได้เทกโอเวอร์ คิดตามมูลค่าทางบัญชี ณ 31 ธันวาคม 54 ที่แจ้งต่อตลาดหลักทรัพย์ฯ ประกอบด้วย โครงการโกลเด้น เลเจ้นด์ มูลค่า 110.49 ล้านบาท โครงการโกลเด้น เฮอริเทจ 448.66 ล้านบาท โครงการโกลเด้น นครา 717.14 ล้านบาท โครงการแกรนด์ โมนาโค 638.22 ล้านบาท ที่ดิน บางกะปิ 692.90 ล้านบาท โครงการพานอรามา กอล์ฟ 637.91 ล้านบาท โรงแรมและอาคารและที่ดิน 105.61 ล้านบาท ที่ดินจังหวัดกระบี่ 148.74 ล้านบาท ที่ดินจังหวัดประจวบคีรีขันธ์ มูลค่า 117.36 ล้านบาท รวมทั้งสิ้น 3,617.03 ล้านบาท
ขณะที่ราคาที่ดินและสินทรัพย์ตามมูลค่าตลาดปัจจุบันสูงกว่าราคาที่บันทึกเอาไว้ เช่น โครงการโกลเด้น เลเจ้นด์ มูลค่า 686.88 ล้านบาท โครงการโกลเด้น เฮอริเทจ 1,635.60 ล้านบาท โครงการโกลเด้น นครา 3,797 ล้านบาท โครงการแกรนด์ โมนาโค 3,312 ล้านบาท ที่ดินบางกะปิ 930 ล้านบาท โครงการพานอรามา กอล์ฟ 1,677 ล้านบาท โรงแรมและอาคารและที่ดิน 300 ล้านบาท ที่ดินจังหวัดกระบี่ 1,188 ล้านบาท ที่ดินจังหวัดประจวบคีรีขันธ์ 1,064 ล้านบาท รวมทั้งสิ้น 14,590 ล้านบาท ซึ่งจะทำให้มีส่วนต่างระหว่างมูลค่าทางบัญชีกับราคาตลาดอยู่ที่ 10,973 ล้านบาทในทันที
(ดูตารางประกอบราคาเปรียบเทียบตามบัญชีและราคาตลาดของที่ดินและทรัพย์สินของ GOLD)
นอกจากนี้ยังมีโครงการสาทร สแควร์ สำนักงานให้เช่า ที่สาทร พื้นที่ใช้สอย 73,000 ตารางเมตร มูลค่าทางบัญชี 4,042 ล้านบาท แต่หากคิดรายได้ตลอด 30 ปี ตรม.ละ 850 บาท คิด 40% ของราคาตลาดฯก็จะสูงถึง 8,935 ล้านบาท มีส่วนต่างระหว่างราคาทางบัญชีกับราคาตลาดฯอยู่ที่ 4,892 ล้านบาท
ทั้งนี้หลังกลุ่มเสี่ยเจริญเข้าซื้อกิจการของ GOLD สำเร็จแล้ว ยังมีแผนที่จะพัฒนาโครงการที่ค้างอยู่ทั้งหมด เพื่อส่งมอบให้ลูกค้า ได้แก่ โครงการโกลเด้น เลเจ้นด์ โครงการโกลเด้น เฮอริเทจ โครงการโกลเด้น นครา โครงการแกรนด์ โมนาโค ซึ่งจะทำให้ปีหน้าเป็นปีทองของ GOLD ที่จะบันทึกกำไรจากโครงการต่างๆ รวมทั้งรายได้จากค่าเช่าโครงการสาทร สแควร์ ที่สาทร
ดังนั้นการทำเทนเดอร์ออฟเฟอร์หุ้น GOLD ที่ราคา 5.50 บาทต่อหุ้น จึงถือว่าเป็นราคาที่ค่อนข้างต่ำเกินจริง ตำแนะนำของนักการเงินจึงแนะนำว่า รายย่อยไม่ควรเสียค่าโง่ ขายหุ้น GOLD ออกในราคาที่ต่ำกว่าตลาดจากการทำเทนเดอร์ฯ ในขณะที่รายใหม่ก็สามารถลงทุนได้ หลังกลุ่มเสี่ยเจริญเข้าไปแล้วราคาในกระดานก็จะเพิ่มขึ้นกว่านี้อีก 3-4 เท่า จากราคาบุ๊คแวลู เนื่องจากกลุ่มนี้ไม่มีเจตนาในการถอนหุ้น GOLD ออกจากตลาดอยู่แล้ว
ทั้งนี้ หากดีลเทนเดอร์ ออฟเฟอร์ประสบความสำเร็จ (ซึ่งดูแล้วไม่น่าจะล้มเหลวเนื่องจากมีการเตรียมการมาอย่างดี) จากมูลค่าที่ดินและทรัพย์สินของ GOLD ที่ กลุ่มเสี่ยเจริญได้มาในราคาซื้อกิจการผ่าน UV ที่ต่ำภายในเดือนตุลาคมนี้ กลุ่มนี้ก็พร้อมจะเริ่มเดินหน้า 4 โครงการแรก อาทิ โครงการโกลเด้น เลเจ้นด์ โครงการโกลเด้น เฮอริเทจ โครงการโกลเด้น นครา โครงการแกรนด์ โมนาโค โดยมี UV เป็นผู้ถือหุ้นใหญ่จะได้รับการสนับสนุนทางด้านการเงินจากธนาคารไทยพาณิชย์แก่โครงการทั้ง 4 แห่ง เพื่อเร่งเปิดขาย โดยคาดว่าจะมีกำไรจากการขายในปีหน้าประมาณ 7.5 พันล้านบาท
“โดยปกติแล้วบ้านหนึ่งหลัง จะเป็นต้นทุนเพียง 25% ที่เหลือจะเป็นมาร์จิ้น 35% และค่าวัสดุก่อสร้างร่วมทั้งค่าการตลาด ซึ่งถ้ารวมทั้ง 4 โครงการแล้ว บริษัท GOLD จะมียอดขายกว่า 4 หมื่นล้านบาท” แหล่งข่าวกล่าว
ขณะที่โครงการสาทร สแควร์ พื้นที่ 73,000 ตร.ม. มีความเป็นไปได้มากที่ UV จะเจรจากับทีซีซีกรุ๊ป ให้ ทีซีซีแอสเซทส์ ทำสัญญาเช่าพื้นที่ในระยะยาว 30 ปี สัญญาที่ลงนามกันจะประมาณ 1.5-1.7 หมื่นล้านบาท โดยปีหน้ากำไรของ UV จะเพิ่มขึ้นหลังจากเข้าถือหุ้น GOLD
ส่วนที่ดินชายทะเล ที่ดินจังหวัดกระบี่ 118 ไร่ ที่ดินจังหวัดประจวบคีรีขันธ์ 212 ไร่ มีโอกาสที่จะนำมาพัฒนาเป็นโรงแรมในเครือเสี่ยเจริญหรือขายต่อให้กับผู้ที่สนใจ
สำหรับโครงการพานอรามา กอล์ฟ ที่นครราชสีมา 2,096 ไร่ ปัจจุบันเก็บค่าเช่าได้เพียงปีละ 120 ล้านบาท ซึ่งถือว่าต่ำ ไม่คุ้มค่าการลงทุน ดังนั้นทางกลุ่มเสี่ยเจริญมีแนวคิดที่จะทำเป็นโรงงานในเครือของเบอร์ลี่ ยุคเกอร์ หรือ BJC เพื่อผลิตขวดป้อนบริษัทในเครือเบียร์ช้าง และ F&N
ขณะเดียวกันกลุ่มเสี่ยเจริญมีแผนที่จะให้ UV เป็นโฮลดิ้งคัมพานีของกลุ่มอสังหาฯ หลังจากเข้าเทกโอเวอร์กิจการ GOLD แล้ว โดยจะให้ยูนิเวนเจอร์ เข้าไปซื้อกิจการภาคอสังหาฯของ F&N ที่มีอยู่ประมาณ 30-35% ของพอร์ต ซึ่งกลุ่มเสี่ยเจริญถือหุ้นใหญ่อยู่ในขณะนี้
ส่วนงบของ GOLD จะส่งผลต่องบ UV ในอนาคตภายหลังจากเทกโอเวอร์ได้แล้ว ซึ่งจะได้หุ้นจาก 2 กลุ่มใหญ่เป็นสัดส่วนประมาณ 51% จากกลุ่ม Rock Key International Limited 24.80% และกลุ่ม Well Base Development Limited 24.89%
ดังนั้นจึงมีนักลงทุนรายใหญ่หลายรายเข้าเก็งกำไรดีลนี้ โดยเฉพาะกลุ่มมหากิจศิริได้เข้ามาทยอยเก็บหุ้นยูนิเวนเจอร์ หรือ UV อย่างต่อเนื่อง หลังจากที่บริษัทประกาศที่จะเพิ่มทุนเพื่อนำเงินไปซื้อหุ้น บมจ.แผ่นดินทอง พร็อพเพอร์ตี้ ดีเวลลอปเม้นท์ หรือ GOLD โดยตั้งเป้าจะเก็บอย่างน้อย 10-15% ในกระดาน เพื่อเก็งกำไรดีลซื้อ GOLD ครั้งนี้
โดย UV ได้ประกาศเทนเดอร์ออฟเฟอร์โดยสมัครใจ (Voluntary Tender Offer-VTO) สำหรับหุ้น GOLD และใบสำคัญแสดงสิทธิซื้อหุ้น (วอร์แรนต์) ที่ราคา 5.50 บาทและ 2.50 บาทต่อหน่วย

ดังนั้นจึงมีนักลงทุนรายใหญ่หลายรายเข้าเก็งกำไรดีลนี้ โดยเฉพาะกลุ่มมหากิจศิริได้เข้ามาทยอยเก็บหุ้นยูนิเวนเจอร์ หรือ UV อย่างต่อเนื่อง หลังจากที่บริษัทประกาศที่จะเพิ่มทุนเพื่อนำเงินไปซื้อหุ้น บมจ.แผ่นดินทอง พร็อพเพอร์ตี้ ดีเวลลอปเม้นท์ หรือ GOLD โดยตั้งเป้าจะเก็บอย่างน้อย 10-15% ในกระดาน
………………………………………………………………………………………..

จริงรึ ?? ตอนนั้น ดิฉันให้ คห ไว้อีกอย่างค่ะ แล้วก็ออกมาตามนั้น

GOLD สรุปสั้นๆว่า หลังทำ tender ถ้าได้หุ้นไม่ถึง 50% ก็จะไม่เอาเลย แม้แต่ที่เซ็น MOU ไว้แล้วจำนวน 24.80% ที่ราคา 5.50 ก็จะยกเลิกด้วย

โจทย์ .. ต้องการแค่ถือหุ้นเพียงเกิน 50% นิดๆก็พอแล้ว ซึ่งดิฉันคิดว่าเขาได้หุ้นเรียบร้อยแล้ว แต่มันเข้าข่ายตามกฎที่ต้องทำ tender หากรายย่อยแข่งกันขาย UV ไม่มีเงินมากพอที่จะซื้อหุ้น Gold ทั้งหมด ต้องทำการเพิ่มทุน และหากเพิ่มทุนมหาศาล ฝั่งเจ้าของก็ต้องควักกระเป๋าและกู้มาก (เห็นว่าเตรียมกู้ไว้ 6000 ล้าน)

สิ่งที่วางแผน…ออกข่าว กระตุ้นรายย่อย ไล่ราคาหุ้น Gold บนกระดานให้พ้นราคา tender และไล่ราคา UV ไปพร้อมกัน

เหตุผล.. รายย่อยจะไม่ขายหุ้น Gold มาให้ ซึ่งเขาจะยินดีมาก เพราะไม่ได้อยากซื้อมากขนาดนั้นอยู่แล้ว การเพิ่มทุน UV ก็จะสำเร็จง่ายขึ้น คนที่ติดสูง ก็จำใจต้องเพิ่มทุน

post · 17 October at 17:19

ผลสรุป แค่ซื้อจากรายใหญ่สุดที่ถือหุ้น ก็ได้หุ้นครบแล้วค่ะ ต้นทุน 5.50

จากคุณ : คุณแม่ลูกสอง (P.Stone)
เขียนเมื่อ : 30 พ.ย. 55 17:58:52

Advertisements