[InfoQuest] KMC แต่งตัวรับยุคใหม่
19-10-2012 04:06:13

หลายเดือนมานี้ การเปลี่ยนแปลงอย่างคึกคักของ บริษัทกฤษดามหานคร จำกัด (มหาชน) หรือ KMC เกิดขึ้นอย่างเห็นได้ชัด แม้ว่า อาจจะยังไม่ส่งผลต่อผลประกอบการ หรือ ราคาหุ้นมากนัก แต่พลวัตที่เกิดขึ้น สะท้อนให้เห็นความพยายามของผู้ถือหุ้นและผู้บริหารรุ่นใหม่ ที่จะขับเคลื่อนอดีตบริษัทอสังหาริมทรัพย์ชั้นแนวหน้าให้กลับมายืนในจุดที่โดดเด่นอีกครั้งในอนาคต ท่ามกลางสถานการณ์ที่เปลี่ยนแปลงไปจากเดิม
ปี 2554 ซึ่งเป็นปีที่มีการเปลี่ยนแปลงโครงสร้างผู้ถือหุ้นของ KMC อย่างพลิกโฉม เมื่อกลุ่มตระกูลกฤษดาธานนท์ที่เคยครองสัดส่วนถือหุ้นใหญ่ และอำนาจบริหารกิจการมายาวนานนับแต่ก่อตั้ง ได้หายตัวไปจากรายชื่อทั้งการถือครองหุ้นและการบริหารจัดการ โดยมีอดีตผู้บริหารยุคก่อนที่ออกจากบริษัทไปแล้ว กลับเข้ามาดำเนินการแทนภายใต้การนำของนายวิรัตน์ เอี้ยวอักษร กรรมการผู้จัดการปัจจุบันที่คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์มานานกว่า 20 ปี
KMC วันนี้ จึงเป็นบริษัทยุคที่ปลอดจากตระกูลกฤษฎาธานนท์อย่างสิ้นเชิงโดยนิตินัย
หลังจากการเพิ่มทุนเมื่อเดือนพฤษภาคมปีนี้จบสิ้นไปอย่างงดงาม ระดมทุนใหม่ได้ตามเป้า 800 ล้านบาท เพื่อนำเงินส่วนหนึ่งประมาณ 300 ล้านบาท ไปชำระคืนหนี้กับสถาบันการเงิน ส่วนที่เหลืออีกประมาณ 500 ล้านบาท จะใช้เป็นเงินทุนหมุนเวียนในการพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์ทั้งในแนวราบและแนวสูงคือคอนโดมิเนียม ล่าสุดก็ยังสามารถขายหุ้นแบบเฉพาะเจาะจงให้กับพันธมิตรใหม่อีก 2,000 ล้านหุ้น ซึ่งหุ้นใหม่ก็เพิ่งจะเข้าตลาดเมื่อวานนี้เอง มีส่วนช่วยทำให้สภาพคล่องของ KMC มีเพียงพอที่จะขยายธุรกิจในช่วงระยะเวลา 5 ปีข้างหน้าได้อย่างเต็มที่
การเพิ่มทุนดังกล่าว แม้ว่าจะทำให้ราคาหุ้นที่ต่ำอยู่เดิมไม่กระเตื้องขึ้นในระยะสั้น แต่ถือว่ามีความสำคัญในด้านการเสริมสภาพคล่องทางการเงินอย่างมาก เนื่องจากปัญหาทางการเงินในอดีตของ KMC ทำให้เกิดข้อจำกัดในการขอสินเชื่อจากสถาบันการเงิน และบริษัทไม่มีสภาพคล่องเพียงพอในการบริหารงาน การได้รับเงินทุนดังกล่าวก็มีผลประโยชน์มาก
การเพิ่มทุนที่ไปได้ดี ทำให้การเปิดเกมรุกเพื่อสร้างสินทรัพย์นำมาพัฒนาในอนาคตเดินหน้าต่อไปพร้อมกัน ดังจะเห็นได้จากการที่ KMC เข้าไปซื้อที่ดินหลายแห่งในหลายจังหวัด และซื้อกิจการอสังหาริมทรัพย์อื่นเพิ่มเติมเช่นกรณีการซื้อเงินลงทุนในบริษัท ฟรีโซน แอสเซท จำกัด ในจังหวัดสมุทรปราการ ซึ่งประกอบกิจการให้เช่าอาคารและให้บริการสาธารณูปโภคในโครงการเขตปลอดอากรบางกอกฟรีเทรดโซน เพื่อสร้างโอกาสในการเดินหน้ารุก ก็เป็นสิ่งที่แม้จะยังไม่ออกดอกผลชัดเจน จนกว่าจะถึงปี 2556 ก็ช่วยให้ผู้ถือหุ้นมั่นใจว่า เดินหน้ามาถูกทาง
รายได้จากโครงการที่เคยมีอยู่เดิม เริ่มให้ผลตอบแทนกลับมา เช่น รายได้จากโครงการคอนโดมิเนียมเดอะ คริส รัชดา ตึก 5 มูลค่าประมาณกว่า 300 ล้านบาท โครงการโฮมออฟฟิศ 3 ชั้น มูลค่ากว่า 200 ล้านบาท ขนาด 60-70 ตารางวา จำนวน 30 ยูนิต ตั้งอยู่ริมถนนวิภาวดีฯ ตรงข้ามมหาวิทยาลัยกรุงเทพ บนเนื้อที่ 7-8 ไร่ ที่จะเริ่มพัฒนาปลายปีนี้และรับรู้รายได้ในปีหน้า รายได้จากการขยายเฟสใหม่ในโครงการเดิมเข้ามาอีก 300-400 ล้านบาท เช่น โครงการกฤษดาแกรนด์ พาร์ค ที่รังสิต จะเปิดเฟส 2 บ้านเดี่ยวราคา 3-5 ล้านบาท จำนวน 50-60 ยูนิต มูลค่าประมาณ 300-400 ล้านบาท เป็นการใช้ประโยชน์จากฐานเก่า
ส่วนรายได้จากฐานใหม่ก็มีทยอยเข้ามา เช่น การเข้าซื้อกิจการคอนโดมิเนียมใน จ.ภูเก็ต ในลักษณะกึ่งร่วมทุน แต่ไม่ได้เข้าไปถือหุ้น (ซื้อมาเพื่อขายต่อ) คาดว่าจะใช้เงินลงทุนประมาณ 100 ล้านบาท โดยโครงการดังกล่าวก่อสร้างไป 90% เป็นตัวอย่างแรก นอกจากนี้ อยู่ระหว่างศึกษาอีก 1 แห่ง เป็นคอนโดมิเนียมในกรุงเทพฯ คาดใช้เงินประมาณ 500 ล้านบาท สรุปภายในไตรมาส 1/56
เร็วๆ นี้ KMC ได้ซื้อที่ดินที่จังหวัดชลบุรี เนื้อที่ 48 ไร่ เพื่อนำมาพัฒนาเป็นบ้านเดี่ยวและบ้านแฝด ระดับราคา 2-3 ล้านบาท รวมมูลค่าโครงการประมาณ 800 ล้านบาท ซึ่งคาดว่าจะเริ่มก่อสร้างได้ภายในปลายปีนี้ และเริ่มเปิดการขาย (Presale) ได้ในช่วงต้นปี 2556 และคาดว่าจะขายได้ในปี 2556 ประมาณ 150-200 หลัง
รายได้ที่เริ่มต้นอย่างช้าๆ เหล่านี้ จะส่งผลให้ธุรกิจของ KMC ฟื้นตัวแบบค่อยเป็นค่อยไปโดยยุทธศาสตร์ที่หวังจะเริ่มทยอยเปิดโครงการใหม่อย่างต่อเนื่อง ภายใต้กรอบเป้าหมายหลักคือหวังล้างขาดทุนสะสมที่มีกว่า 1 พันล้านบาทอันเป็นมรดกจากของเดิม ให้หมดภายในปี 2559 มีส่วนทำให้มองเห็นแสงสว่างปลายอุโมงค์ชัดเจนยิ่งขึ้นมา เป้าหมายกลับมามียอดขายติดอันดับ 1 ใน 10 ภายในปี 2559 โดยมียอดขาย แตะระดับ 5,000 ล้านบาทก็คงจะไม่ใช่วิมานในอากาศ
การฟื้นตัวของบริษัทที่เคยมีปัญหาการเงินเลวร้ายเรื้อรังนั้น เคยมีตัวอย่างปรากฏมากมายว่า หากทำได้สำเร็จในปีแรกๆ จะสามารถก้าวกระโดดในยอดการเติบโตได้อย่างดียิ่งเพราะเริ่มต้นที่ฐานต่ำกว่าปกติ กรณีของ KMC ก็อาจจะเป็นเช่นว่า
การเปลี่ยนแปลงที่เกิดขึ้นนี้ ต่างจากสถานการณ์ในรอบ 10 ปีที่ผ่านมาของ KMC อย่างชัดเจน เป้าหมายที่นายวิรัตน์ให้สัมภาษณ์หลายครั้งที่ผ่านมา วิธีการพลิกฟื้นกลับมาแข็งแกร่งตามยุทธศาสตร์ธุรกิจของ KMC ที่วางกันเอาไว้ให้บรรลุเป้าหมาย คือ การวางแผนสร้างรายได้ระยะสั้น ด้วยการดูโครงการที่ทำอยู่แล้ว แต่ศักยภาพดีพอที่จะทำรายได้ให้บริษัทได้ และต้องมีมาร์จิ้นไม่ต่ำกว่า 30% โดยเบื้องต้นจะเป็นการเข้าไปซื้อแบบซื้อมาขายไป ไม่เน้นการสะสมที่ดินซึ่งจะต้องใช้ทุนสูงมาก อาจจะมีปัญหาก่อหนี้ได้
ในขณะเดียวกัน ปัญหาหนี้และขาดทุนสะสมที่ค้างคามาจากอดีต ก็จะปล่อยให้เป็นไปตามธรรมชาติไปก่อน เพราะแผนการปรับโครงสร้างทางการเงินเพื่อลดต้นทุนดอกเบี้ย ต้องรอให้บริษัทมีผลกำไรอย่างยั่งยืนและธุรกิจแข็งแรงมากขึ้นก่อน จึงจะพิจารณาได้ แต่ไม่ต้องห่วงเพราะว่าหลังจากการเพิ่มทุน ทางบริษัทได้รับการสนับสนุนสินเชื่อในการทำโครงการจากธนาคารเกียรตินาคิน (KK) เป็นอย่างดี
ที่สำคัญ ในแผนการตลาดของบริษัทนั้น KMC ได้ย้ำชัดเจนว่าต้องการล้างภาพเดิมที่เสียหายไปของตระกูลกฤษฎาธานนท์ออกไปอย่างสิ้นเชิง หลังจากที่ชื่อของบริษัทในอดีตถูกโยงใยเข้าไปเกี่ยวกับการเมืองค่อนข้างมาก ก็เลยอยากจะปรับเปลี่ยนภาพออกไปเลยด้วยการสร้างแบรนด์สินค้าใหม่ เลิกใช้แบรนด์กฤษฎามหานครอย่างเด็ดขาด เนื่องจากปัจจุบันกลุ่มกฤษดาธานนท์ไม่ได้มีส่วนเกี่ยวข้องกับการบริหารงานและถือหุ้นอยู่ใน KMC แล้ว โดยวางแผนจะเริ่มตั้งแต่ปี 2556 เป็นต้นไป
การสร้างภาพ “ปลอดการเมือง” ของ KMC กระทำโดยการปฏิเสธคำฟ้องร้องต่อศาลในอดีตเกี่ยวกับกรณี สินเชื่อธนาคารกรุงไทย จำกัด เพื่อปล่อยกู้ซื้อที่ดินของโกลเด้นแลนด์ ของตระกูลกฤษดาธานนท์ โดยบริษัทได้ออกหนังสือชี้แจงว่า มิได้มีส่วนเกี่ยวข้องกับกรณีดังกล่าว โดยชื่อผู้ถูกกล่าวหาซึ่งเป็นบุคคลธรรมดาแม้จะเป็นกรรมการบริหาร และผู้ถือหุ้น เป็นการกระทำในฐานะส่วนตัวทั้งสิ้น มิได้กระทำในฐานะที่เป็นตัวแทนของบริษัทแต่อย่างใด
3 แบรนด์ในสินค้าอสังหาริมทรัพย์ของ KMC ประกอบด้วยระดับที่แตกต่างกันเพื่อให้เหมาะสมกับลูกค้าแต่ละกลุ่ม
แบรนด์เดอะเฟิร์ส บ้านหลังแรกราคาไม่เกิน 3 ล้านบาท
แบรนด์เดอะไพร์ด บ้านราคาระดับ 3-5 ล้านบาท
แบรนด์ เดอะคริส เป็นคอนโดมิเนียมราคา 2-2.5 ล้านบาท
การรีแบรนดิ้งนี้ จะเน้นความทันสมัยจับกลุ่มลูกค้าคนรุ่นใหม่ และราคาสินค้าไม่เกิน 5 ล้านบาท แต่การจะบรรลุเป้าหมาย จะต้องดำเนินการหาที่ดินแปลงใหม่มาพัฒนามากขึ้น ซึ่งจากการเปิดเผยของนายวิรัตน์ ระบุว่า ได้แสวงหาที่ดินในทำเลที่น้ำไม่ท่วมเนื้อที่เกือบ 50 ไร่ เพื่อพัฒนาเป็นโครงการแนวราบระดับราคาประมาณ 3-5 ล้านบาท มูลค่าประมาณ 800 ล้านบาท ซึ่งคาดว่าจะเริ่มรับรู้รายได้ในปี 2558 รวมทั้งมีแผนที่จะพัฒนาโครงการในต่างจังหวัดด้วย โดยเฉพาะในเมืองท่องเที่ยว
นอกจากนี้ ยังมีที่ดินในมือ (แลนด์แบงก์) ที่ย่านรังสิต จำนวนกว่า 70 ไร่ ซึ่งอยู่ตรงข้ามกับที่ดินแปลงใหญ่ 616 ไร่ของไทยเมล่อน ซึ่งกลุ่มเซ็นทรัลซื้อไปโดยมีแผนจะพัฒนาเป็นห้างสรรพสินค้า น่าจะส่งผลทำให้ที่ดินย่านนี้เป็นทำเลทองขึ้นมา ซึ่งน่าจะส่งผลดีกับที่ดินแปลงดังกล่าวของ KMC ทำให้ได้รับความสนใจด้วยเช่นกัน โดย KMC มีแผนที่จะพัฒนาเป็นบ้านเดี่ยวระดับราคา 3-5 ล้านบาท
วันนี้ ความยิ่งใหญ่ของ KMC อาจยังไม่กลับคืนมาเต็มที่ แต่ความมุ่งมั่นนั้น อาจจะเปลี่ยนแปลงสิ่งร้ายให้กลายเป็นดีได้ไม่ยาก เฉกเช่น ภาษิตโบราณที่ว่า “หากคลื่นลูกเก่าไม่สลายตัวไป คลื่นลูกใหม่จะเกิดได้อย่างไรกัน”

Advertisements