ราคาของที่ดิน/ ผลกระทบจากน้ำท่วมใหญ่
โลกในมุมมองของ Value Investor 14 พฤศจิกายน 54

ดร. นิเวศน์ เหมวชิรวรากร
ทรัพย์สินที่มีนัยสำคัญของคนส่วนใหญ่อย่างหนึ่งนั้นก็คือ ที่ดิน ดังนั้น เราก็ควรมาทำความเข้าใจกับเรื่องราคา และ การเพิ่มขึ้นของราคาของที่ดิน ซึ่งก็คือ ผลตอบแทนจากการถือครองที่ดินนั่นเอง

ข้อเท็จจริงเรื่องแรกที่คนมักจะเชื่อกันก็คือ ราคาที่ดินนั้น แทบจะไม่เคยลดลง พูดง่าย ๆ ซื้อที่ดินแล้วมักจะไม่ขาดทุน ยิ่งอยู่นาน ราคาก็ปรับตัวขึ้นไปเรื่อย ๆ ถ้าลองถามคนที่มีบ้านโดยเฉพาะที่ซื้อมานานแล้ว พวกเขาก็อาจจะพูดทำนองว่า “เมื่อยี่สิบปีที่แล้วซื้อที่ปลูกบ้านหลังนี้มาราคาแค่ตารางวาละ 10,000 บาท เดี๋ยวนี้วาละ 30,000 บาทแล้ว และราคาไม่เคยลดลงเลย” เป็นต้น

คำกล่าวที่ว่านี้ผมคิดว่าเป็นความจริงค่อนข้างมากแม้ว่าจะไม่ร้อยเปอร์เซ็นต์ แต่นี่ก็ไม่ได้ทำให้การลงทุนซื้อที่ดินแปลงนี้หรือที่ดินสำหรับสร้างบ้านส่วนใหญ่กลายเป็นการลงทุนที่วิเศษ เหตุผลก็คือ ถ้าคำนวณผลตอบแทนของการถือครองที่ดินก็พบว่า การเพิ่มขึ้นจาก 10,000 เป็น 30,000 บาทในเวลา 20 ปี นั้น ให้ผลตอบแทนทบต้นเพียงปีละ 5.65% เท่านั้น ส่วนเรื่องที่บอกว่าราคาไม่เคยลดลงเลยนั้น ผมเชื่อว่าค่อนข้างจริงแต่ก็อาจจะไม่ทุกปี อย่างน้อยปีที่เกิดวิกฤติเศรษฐกิจครั้งใหญ่ในปี 2540 ราคาก็น่าจะลดลงบ้าง อย่างไรก็ตาม เราก็อาจจะไม่รู้ว่ามันลดลง เหตุผลก็เพราะการซื้อขายที่ดินโดยเฉพาะที่ใช้เป็นที่อยู่อาศัยนั้นมีสภาพคล่องน้อยมาก นั่นคือ ในช่วงที่เกิดวิกฤติ หรือในช่วงไหนก็ตาม มีการซื้อขายเปลี่ยนมือน้อย และแม้จะมีการซื้อขายบ้าง ข้อมูลก็ไม่ได้เผยแพร่ออกไปให้เป็นที่รับรู้กันอย่างกว้างขวาง ว่าที่จริงก็ไม่ค่อยมีใครแคร์ว่าราคามันจะเป็นเท่าไรถ้าเขาไม่ได้คิดจะขายบ้านที่ตนเองอาศัยอยู่ คนที่รู้ว่าราคาที่ดินลดลงก็คือคนที่ซื้อที่ดินที่พบว่าราคามันถูกลงไปพอสมควรในปีนั้น

Advertisements