โลกในมุมมองของ Value Investor 16 มิถุนายน 55
ดร. นิเวศน์ เหมวชิรวรากร

สิ่งที่ผมต้องทำในวันหยุดสุดสัปดาห์ก็คือ อย่างน้อยหนึ่งวันผมจะต้องไป “จ่ายตลาด” คือเข้าซุปเปอร์มาร์เก็ตขนาดใหญ่เพื่อหาอาหารมากินในระหว่างสัปดาห์ต่อมา นอกจากการซื้ออาหารและของใช้ประจำวันแล้ว ผมก็มักจะถือโอกาสเดินดูและ “ช็อปปิ้ง” สิ่งที่ “ไม่จำเป็น” แต่ผมอยากได้ เช่น หนังสือดี ๆ หรืออะไรต่าง ๆ ที่ผมเผอิญพบเข้าในห้างสรรพสินค้าหรือมอลทั้งหลายที่มีอยู่ทั่วกรุงเทพและปริมณฑล การ “เดินห้าง” นั้นเป็นส่วนหนึ่งของ “ชีวิต” ของผม และผมเชื่อว่าน่าจะเป็นชีวิตของคนในเมืองในประเทศไทยอีกไม่น้อย เหนือสิ่งอื่นใดก็คือ เมืองไทยเป็นเมืองร้อน จะมีที่ไหนที่ดีไปกว่าห้างติดแอร์ในยามที่คุณต้องการพักผ่อนอย่างสบายในวันหยุด
ผมมีศูนย์การค้าประจำที่ผมมักจะไปใช้บริการบ่อยเนื่องจากมันสะดวกเพราะอยู่ใกล้บ้านและมี “ของครบ” ตามที่ผมต้องการ อย่างไรก็ตาม ผมก็มักจะไปเยี่ยมเยือน “มอล” แทบจะทุกแห่งในกรุงเทพและปริมณฑลเพื่อเป็นการเปลี่ยนบรรยากาศเป็นครั้งคราว และก็แน่นอนว่า นอกจากจะเป็นเรื่องของความบันเทิงแล้ว ผมก็มักจะถือเป็นโอกาส “วิเคราะห์หุ้น” เพื่อการลงทุนไปด้วย เพราะผมคิดว่า ที่ ๆ คนไปและใช้จ่ายเงินนั้น เป็นแหล่งสำคัญที่จะเรียนรู้ว่าธุรกิจอะไรจะดีและธุรกิจอะไรจะแย่ เทรนด์ของการใช้จ่ายเพื่อการบริโภคจะไปทางไหน นอกจากธุรกิจที่มีห้างร้านอยู่ในมอลแล้ว ธุรกิจสำคัญอีกธุรกิจหนึ่งก็คือ ธุรกิจของ “ศูนย์การค้า” เองด้วยว่าจะเป็นอย่างไร และนี่ก็คือ สิ่งที่ผมจะพูดถึงในวันนี้
ในช่วง 3-4 ปีที่ผ่านมานี้ น่าจะเรียกได้ว่าเป็นช่วง “บูม” ของศูนย์การค้า เหตุผลคงเป็นเพราะว่าเศรษฐกิจของไทยได้เติบโตขึ้นมาจนถึงจุดที่คนจำนวนมากมีรายได้มากพอที่จะเดินเข้าห้างร้านสมัยใหม่ นอกจากนั้น สังคมของเราคงก้าวมาถึงจุดที่การบริโภคจะกลายเป็นตัวนำของการเจริญเติบโตทางเศรษฐกิจ ดังนั้น การเดินเข้าห้างของผู้คนจึงเพิ่มขึ้นในอัตราเร่ง ทำให้ห้างร้านเต็มไปด้วยผู้คน คนที่ทำธุรกิจศูนย์การค้าอยู่เดิมนั้น สามารถเพิ่มค่าเช่าและทำกำไรได้เป็นกอบเป็นกำ ดังนั้น พวกเขาก็ขยายห้างไปยังทำเลอื่น ๆ ซึ่งก็มักจะประสบความสำเร็จอย่างงดงาม แม้แต่ศูนย์ที่เคย “เจ๊ง” ไปแล้ว ก็สามารถปรับเปลี่ยนรูปแบบร้านค้าย่อยและตัวสินค้าจนสามารถ “กู้” ให้ศูนย์กลับมามีชีวิตชีวาและทำกำไรได้ใหม่ ธุรกิจห้างนั้น ดูเหมือนว่าจะเป็นธุรกิจที่ดีมาก เป็นธุรกิจ “ดารา” ที่ทำเงินดีและมีความเสี่ยง “ต่ำ” และนี่ทำให้มีผู้เล่นหน้าใหม่เข้าวงการกันมากมาย ห้างใหม่ ๆ ที่เปิดขึ้นมานั้น ทั้ง ๆ ที่ไม่เคยมีประสบการณ์มาก่อน ก็ประสบความสำเร็จเช่นเดียวกัน และนี่ก็ดึงดูดห้างใหม่จากผู้เล่นรายเดิมและผู้เล่นรายใหม่เข้ามาอีก ศึก “ชิงเท้า” กำลังเกิดขึ้นแล้ว!
ไม่ว่าจะเป็นห้างประเภทไหน การเปิดขึ้นมาใหม่นั้นก็จำเป็นที่จะต้องหาคนมาเดิน-และซื้อสินค้าหรือบริการ คนที่เข้ามาใช้บริการนั้นหลัก ๆ ก็คือคนที่อาศัยหรือทำงานอยู่ในบริเวณนั้นและน่าจะมีสองกลุ่มคือ กลุ่มแรกเป็นกลุ่มคนที่ยังไม่ใคร่เข้าหรือเดินห้างเนื่องจากอาจจะอยู่ห่างจากห้างสมัยใหม่และรายได้ยังไม่สูงนัก และกลุ่มที่สองคือคนที่เดินห้างอื่น ๆ อยู่แล้ว ในความคิดของผมก็คือ ลูกค้าหลักที่จะมาเดินห้างใหม่นี้คือกลุ่มที่สอง ประเด็นสำคัญก็คือ จำนวนคน-หรือเท้าของคนกลุ่มที่สองนั้น ไม่น่าจะเดินห้างมากขึ้นนักหรือเดินห้างเท่าเดิม ดังนั้น เขาก็จะลดการเดินในห้างเดิมเพื่อมาเดินในห้างใหม่ ผลก็คือ ห้างเดิมก็น่าจะมีคนเดินน้อยลงจากการเปิดห้างใหม่
ภาพของการแข่งขันของห้างหรือศูนย์การค้านั้น ไม่ใช่แค่ว่าต้องเป็นศูนย์การค้าประเภทเดียวกันถึงจะแข่งขันกัน ห้างอะไรก็ตามที่ดึงดูดผู้บริโภคสมัยใหม่ให้มาใช้บริการผมคิดว่ามันแข่งขันกันหมด ตัวอย่างเช่น คอมมูนิตี้มอลนั้นก็สามารถดึงดูดให้คนที่อยู่ใกล้ ๆ มากินอาหารหรือซื้อของเล็ก ๆ น้อย ๆ ซึ่งทำให้คนที่มาลดการไปศูนย์การค้าใหญ่ ๆ ที่เป็นมอลลง เช่นเดียวกัน เม็กกะมอลเองก็อาจจะดึงดูดคนที่ใช้บริการห้างในเมืองในกรณีที่เขาต้องการซื้อสินค้าชิ้นใหญ่หรือมากรายการในบางครั้ง ดังนั้น ในสงคราม “ศึกชิงเท้า” นี้ จึงไม่น่าที่จะมีห้างที่ไม่ถูกกระทบ
ห้างที่มีฐานเดิมแน่นหนานั้น น่าจะสามารถรักษา “เท้า” ของตนเองไว้ได้พอสมควรเนื่องจากความสามารถและชื่อเสียงที่มีมานาน อย่างไรก็ตาม การที่จะเติบโตและทำกำไรได้เพิ่มขึ้นอย่างโดดเด่นอย่างที่เป็นก่อนสงครามจะเริ่มนั้น ผมคิดว่าอาจจะไม่ใช่เรื่องง่าย จริงอยู่ กำไรอาจจะเพิ่มเนื่องจากการขยายสาขาออกไปมาก แต่กำไรที่ได้มานั้น เกิดขึ้นจากการที่ต้องลงทุนไปมากซึ่งทำให้มันเป็นกำไรที่มีคุณภาพไม่สูง แต่กำไรคุณภาพสูง ที่จะเพิ่มขึ้นเนื่องจากการเพิ่มราคาค่าเช่าพื้นที่ในห้างนั้น อาจจะไม่ได้เป็นไปตามคาดหากจำนวน “เท้า” ของคนเข้าห้างไม่ได้เพิ่มขึ้น
ส่วนห้างใหม่ ๆ ของผู้เล่นใหม่ ๆ หรือผู้เล่นที่ไม่ได้เป็นผู้นำในธุรกิจนั้น ผมคิดว่า อาจจะอยู่ในสถานการณ์ที่ไม่สดใสนักโดยเฉพาะห้างที่ไม่ได้มีทำเล หรือมี “แม่เหล็ก” ที่โดดเด่นจริง ๆ จริงอยู่ ในช่วงที่เปิดห้างใหม่ ๆ นั้น เราอาจจะยังไม่เห็นปัญหาชัดเนื่องจากคนอาจจะยัง “เห่อ” กับห้างใหม่ ผู้เช่าเองนั้น บางทีอาจจะยังต้องประคองตัวในช่วงแรกแม้ว่าจะขายสินค้าไม่ได้ดี แต่เมื่อเวลาผ่านไปและพบว่าห้างไม่ใคร่ประสบความสำเร็จ นั่นก็จะเป็นเวลาที่จะเห็นว่าในศึกหรือสงครามครั้งนี้ ใครชนะและใครแพ้ แต่ไม่ว่าจะเป็นฝ่ายไหนก็อาจจะเป็นไปได้ว่า เสียหายหรือเจ็บกันหมด
ปัญหาของธุรกิจศูนย์การค้าก็คือ มันเป็นธุรกิจที่ไม่มี Barrier to Entry นั่นก็คือ เป็นธุรกิจที่ทุกคนสามารถเข้ามาเล่นได้ มันเป็นส่วนหนึ่งของธุรกิจพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ที่มีปัจจัยของความสำเร็จที่สำคัญที่สุดคือ ทำเล ทำเล และทำเล ซึ่งไม่มีใครสามารถยึดได้คนเดียว และคนจำนวนมากสามารถที่จะมีทำเลที่ “สุดยอด” ได้ ดังนั้น คนจำนวนไม่น้อยจึงเข้ามาแข่งในธุรกิจได้โดยเฉพาะคนที่มีที่ดินในทำเลที่ดีและเป็นคนที่มีเงินมากพอที่จะทำ ซึ่งก็บังเอิญมักจะเป็นคนเดียวกันเนื่องจากคนมีเงินมักจะเก็บที่ดินไว้เป็นสมบัติด้วย เช่นเดียวกัน บริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ประเภทที่ขายบ้านและคอนโดมิเนียมบางแห่งเองนั้น เมื่อเห็นว่าธุรกิจทำศูนย์การค้าทำกำไรได้งดงาม แถมเป็นรายได้ที่สม่ำเสมอซึ่งจะทำให้หุ้นของบริษัทมีค่ามากขึ้น ก็เข้ามาทำธุรกิจศูนย์การค้าเป็นรายได้เสริมด้วย กลุ่มต่าง ๆ เหล่านี้ แม้ว่าจะไม่ใช่ “มืออาชีพ” จริง ๆ ในธุรกิจทำศูนย์การค้าและคงไม่สามารถ “ทำลาย” ผู้นำในวงการได้ แต่ในบางช่วงบางตอนที่พวกเขาเข้ามามาก ๆ และรวดเร็วอย่างที่เกิดขึ้นในช่วงนี้ ก็น่าจะทำให้ทุกคน “เหนื่อย” ได้เหมือนกัน
ตลาดของศูนย์การค้าที่พอจะยังเติบโตหรือยังมี “เท้า” ของคนที่ยังไม่ได้เข้าห้างมากนักก็คือตลาดในหัวเมืองในต่างจังหวัด อย่างไรก็ตาม ประเด็นชี้ขาดก็คือ กำลังซื้อของคนในจังหวัดนั้นเพียงพอที่จะ “เข้าห้าง” มากน้อยแค่ไหน ประเด็นก็คือ ห้างจะต้องมีตำแหน่งทางการตลาดที่เหมาะสมกับรายได้ของผู้คนในท้องถิ่น มิฉะนั้น ศูนย์การค้านั้นก็อาจจะไม่ประสบความสำเร็จ และทั้งหมดนั้นก็คือ ภาพของธุรกิจศูนย์การค้าที่ดูเหมือนว่าจะดีและบูมมาก แต่ก็ดูเหมือนว่าจะมีคนเข้ามาแข่งขันกันมากมายจนกำลังจะกลายเป็น “สงคราม” ที่ทุกคนเสียหายกันหมด

Advertisements