InfoQuest News – รายงานพิเศษ : N-PARK เดินหน้าธุรกิจด้วยมืออาชีพ
13 กันยายน 2556

นับแต่ปลายเดือนกรกฎาคมเป็นต้นมา คำถามที่นักลงทุนซึ่งสนใจและถือหุ้นของบริษัท แนเชอรัล พาร์ค จำกัด(มหาชน) N-PARK บริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่มีแนวโน้มเทิร์นอะราวด์กลับมาหลังการซื้อขายกิจการเปลี่ยนมือผู้ถือหุ้นใหญ่กลุ่มนายประชา มาลีนนท์ ต้องการจะรู้ก็คือ การหนีคดีทางการเมืองและอาญาของนายประชา จะส่งผลให้กิจการชะงักงันมากน้อยเพียงใด คำถามดังกล่าวมีความสำคัญอย่างมาก เพราะเมื่อวันที่ 25 ก.ค.54 ซึ่งเป็นวันที่ คณะกรรมการป้องกันและปราบปรามการทุจริตแห่งชาติ (ป.ป.ช.) ได้เป็นโจทก์ยื่นฟ้องกลุ่มบุคคลซึ่งรวมถึงนายประชาด้วยในข้อหาเป็นเจ้าพนักงานปฏิบัติหรือละเว้นการปฏิบัติหน้าที่โดยมิชอบ เพื่อให้เกิดความเสียหายแก่ผู้หนึ่งผู้ใด หรือปฏิบัติหรือละเว้นการปฏิบัติหน้าที่โดยทุจริต กรณีการจัดซื้อรถและเรือดับเพลิงของ กทม.มูลค่า 6,687,489,000 บาท โดยนายประชา ซึ่งตกเป็นจำเลยที่ 2ในตำแหน่งรัฐมนตรีช่วยมหาดไทยในขณะเกิดคดี ไม่ได้เดินทางมาศาล และไม่แจ้งเหตุขัดข้อง ศาลฯ พิเคราะห์แล้วเห็นว่า จำเลยที่ 2 จงใจหลีกเลี่ยง หลบหนี ไม่มาฟังคำพิพากษา จึงให้ออกหมายจับนายประชามาฟังคำพิพากษา และสั่งปรับนายประกันเต็มจำนวน ให้ชำระค่าปรับภายใน 30 วัน คำตอบที่ผู้บริหารนำโดยนายนคร ลักษณกาญจน์ กรรมการผู้จัดการก็ให้ความชัดเจนว่า N-PARK นั้น ดำเนินการโดยผู้บริหารมืออาชีพ ไม่ใช่โดยผู้ถือหุ้นใหญ่ และนายประชาก็ไม่ได้มีบทบาทในการบริหารงานประจำวันแต่อย่างใด จึงไม่มีผลกระทบ เพราะบริษัทยังคงเดินหน้าประกอบธุรกิจเพื่อให้บรรลุเป้าหมายล้างขาดทุนสะสมให้หมดและจ่ายปันผลให้ได้ภายในสิ้นปี 2556 นี้อย่างเต็มกำลัง นายนครยังได้เปิดเผยข้อมูลล่าสุดว่า หลังจากบริษัทกลับมาเดินหน้าลุยตลาดอสังหาริมทรัพย์ตั้งแต่ไตรมาสที่สองของปีนี้เป็นต้นมา และมีการซื้อกิจการเข้ามาใหม่ รวมทั้งการเริ่มต้นพัฒนาโครงการคอนโดมิเนียมโครงการแรกในรอบหลายปี คือ โครงการ “พาร์ค รามอินทรา” ซึ่งเป็นโครงการคอนโดมิเนียมแบบโลว์ไรซ์บนถนนรามอินทรา 1 อาคารจำนวน 8 ชั้น ตั้งอยู่บนพื้นที่ 2-1-68 ไร่ บนถนนรามอินทรา โดยเป็นห้องขนาด 1 ห้องนอนทุกยูนิต จำนวนทั้งหมด 212 ยูนิต โดยมีขนาดพื้นที่ใช้สอยตั้งแต่ 29.45 – 36.50ตารางเมตร (ตร.ม.) ผลลัพธ์ทางธุรกิจ ปรากฏว่า บริษัทสามารถสร้างยอดขายจากคอมโดมีเนียมดังกล่าวได้ จำนวน170 ยูนิต หรือประมาณ 80% จากที่มีทั้งหมด 212 ยูนิต ในช่วงเวลาเพียงสองวันของการขาย Pre-Salesระหว่างวันที่ 31 สิงหาคม – 1 กันยายนที่ผ่านมา ถือว่าได้รับการตอบรับจากผู้ซื้อเป็นอย่างดีในโครงการแรก ด้วยคอนเซ็ปต์ของโครงการที่โดดเด่น การใช้วัสดุคุณภาพ และการออกแบบที่ตอบรับการใช้ชีวิตของคนรุ่นใหม่ได้อย่างลงตัว นอกจากนั้นในช่วงไตรมาส 3 และ 4 ของปี 2556นี้ บริษัทมีแผนพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์อีกหลายโครงการโดยยึดเน้นการลงทุนพัฒนาโครงการที่มีศักยภาพ และมีการศึกษาเรื่องตลาดกลุ่มเป้าหมายและการได้รับผลตอบแทนอย่างละเอียดรอบคอบ เพื่อให้การพัฒนาโครงการออกมาอย่างมีคุณภาพและมีการใช้เงินทุนเกิดประโยชน์สูงสุด ข้อมูลดังกล่าว ช่วยทำให้ความมั่นใจของผู้ถือหุ้นรายย่อยแน่นแฟ้นและเข้มข้นมากขึ้นอย่างดีเยี่ยม เพราะคลายกังวล ในปีนี้ ราคาหุ้นของ บมจ.แนเชอรัล พาร์ค จำกัด (มหาชน) หรือ N-PARK ได้สร้างปรากฏการณ์ใหม่หลังจากซบเซามายาวนานไม่น้อยกว่า 6 ปี โดยวิ่งขึ้นต่อเนื่องจากระดับ 1-2 สตางค์ ตั้งแต่เดือนธันวาคม 2555 จนมายืนเหนือ 20 สตางค์ก่อนที่จะถดถอยกลับมาที่ระดับ7-8 สตางค์ในปัจจุบัน หลังจากที่มีข่าวกลุ่มนายประชา มาลีนนท์ อดีตผู้บริหารของทีวีสีช่อง 3 และอดีตรัฐมนตรีช่วยว่าการกระทรวงมหาดไทย อดีตรัฐมนตรีว่าการกระทรวงการพัฒนาสังคมและความมั่นคงของมนุษย์ จะเข้ามาถือหุ้นใหญ่ ในเดือนกุมภาพันธ์ปีนี้ นายประชา มาลีนนท์ ได้ออกแถลงการณ์ในช่วงเข้าซื้อกิจการว่า ได้ร่วมกับพันธมิตรเข้าซื้อหุ้นเพิ่มทุนล่าสุดของ บมจ.แนเชอรัล พาร์ค (N-PARK) ก็เพราะต้องการลงทุนใน N-PARK ในสัดส่วนร้อยละ 24.50 ของทุนจดทะเบียน ประมาณ 29,000 ล้านหุ้น เป็นเงินประมาณ 900 ล้านบาทเนื่องจากมองเห็นศักยภาพการทำธุรกิจทางด้านอสังหาริมทรัพย์ เพราะครอบครัวได้ดำเนินธุรกิจอยู่ในปัจจุบัน การเข้ามาของนายประชาและพันธมิตรอีก 2 รายนั้น (ดูจากโครงสร้างของผู้ถือหุ้นใหม่) มีลักษณะพิเศษนั่นคือ ใช้เทคนิควิศวกรรมการเงินด้วยการเลี่ยงที่จะทำเทนเดอร์ออฟเฟอร์ ซื้อหุ้นจากผู้ถือหุ้นรายย่อย ด้วยการที่นายประชาซื้อหุ้นไม่ถึงเกณฑ์ 25% และพันธมิตรนายศานติ ประนิช และนายฟิลิปวีระ บุนนาค ก็ซื้อหุ้นคนละ 9.98% ซึ่งสัดส่วนดังกล่าว ไม่ต้องทำเทนเดอร์ออฟเฟอร์ ทั้งที่สามารถเข้ายึดกุมสัดส่วนหุ้นได้มากถึง 44% ของจำนวนหุ้นทั้งหมด ด้วยเงินไม่มากนักเพียงแค่ประมาณ 1,600 ล้านบาท ถือเป็นการทำback-door listing ที่มีต้นทุนไม่สูงมากนัก การเข้ามาของนายประชาและพันธมิตร ถือเป็นการเริ่มต้นยุคที่สามของบริษัท N-PARKเสียที หลังจากผ่านชะตากรรมมาแล้ว 2 ยุคจากกลุ่มผู้ถือหุ้นใหญ่และผู้บริหาร ยุคแรกของ N-PARK เริ่มต้นปี 2536 ภายใต้กลุ่มผู้ถือหุ้นใหญ่นายทศพงศ์ จารุทวี ซึ่งเข้ามาบริหารกิจการและพาบริษัทเข้าจดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ พร้อมกับเผชิญวิกฤตฟองสบู่อสังหาริมทรัพย์เจ้าเต็มที่ แต่เขาเลือกใช้วิศวกรรมการเงินภายใต้สูตรเอ็มบีเอ โดยอ้างถึงทฤษฎี Diamond Model ด้วยการเข้าซื้อกิจการอสังหาริมทรัพย์ที่มีปัญหาการเงินมาจาก บริษัทบริหารสิทนทรัพย์ (บบส.)ในราคาต่ำ จนกลายเป็นเจ้าของโครงการอสังหาริมทรัพย์จำนวนมาก และยังขยายกิจการเข้าซื้อกิจการในต่างประเทศหลายแห่ง แต่ท้ายสุด วิศวกรรมการเงินดังกล่าวไม่บรรลุผล เพราะโครงการที่ซื้อกิจการเข้ามา ส่วนใหญ่เป็นทำอสังหาริมทรัพย์ให้เช่า ไม่สามารถทำเงินกำไรและรายได้กลับมาตามเป้าหมายที่วางเอาไว้ ทำให้ประสบการขาดทุน และขาดสภาพคล่องทางการเงินอย่างหนัก การขาดทุนมหาศาลทำให้ยุคของนายทศพงศ์จบสิ้นลง และบริษัทต้องเข้าสู่การปรับโครงสร้างหนี้ พร้อมกับทยอยขายทรัพย์สินออกไป พร้อมกับเข้าไปสมทบในหมวดหุ้นกลุ่มรีแฮปโก้ ยุคที่สอง เมื่อกลุ่มนายเสริมสิน สมะลาภา เข้ามาทำดำเนินการต่อไป พร้อมกับแนวคิดวิศวกรรมการเงินแบบเดิมคือ อาศัยการเติบโตโตแบบก้าวกระโดด โดยผ่านวิศวกรรมการเงิน ซึ่งหนีไม่พ้นที่บรรดานักลงทุนที่ถือหุ้นจะต้องเลือกเอาระหว่างการซื้อหุ้นเพิ่มทุนหรือตราสารการเงินอื่นๆ เพื่อฟื้นฟูกิจการ หรือทิ้งหุ้นในมือออกไป ซึ่งเป็นสภาพตกกระไดพลอยโจน โดยหวังว่าจะสามารถ”ถอนทุนคืน”ในอนาคตได้อย่างวัดดวงอีกครั้ง นายเสริมสิน ได้ผลักดันให้N-PARK มีรายได้จากโครงการเพิ่มขึ้น โดยเฉพาะโครงการโรงแรมสยาม เคมปินสกี้จนแล้วเสร็จและเปิดให้บริการอย่างเป็นทางการ พร้อมกับหาทางเจรจาขายหุ้น N-PARK ให้กลุ่มทุนบาห์เรนที่เข้ามาร่วมทุนในโครงการโรงแรมเพิ่ม แต่ไม่เป็นผล ท้ายสุด พันธมิตรที่เข้ามาร่วมกันก็ทยอยตักขายทิ้งหุ้นไปรายแล้วรายเล่า รวมทั้งนายเสริมสินที่ตัดสินใจการลาออกจากตำแหน่ง กรรมการ และกรรมการผู้จัดการ รวมทั้งทิ้งหุ้นออกไปในปี 2554 จบสิ้นลงพร้อมกับราคาหุ้นระดับ1-2 สตางค์เช่นเคย เหลือไว้แต่ทรัพย์สินที่รอทยอยขายให้มีกำไรกลับคืนมาบ้าง กับโครงการอสังหาริมทรัพย์ให้เช่า เดอะแนเชอรัลพาร์ค อพาร์ทเมนท์ และโรงแรมสยามเคมปินสกี้ และเคมปินสกี้เรสซิเดนซ์ สยาม และในสิทธิเช่าที่อาคาร ”ร้อยชักสาม” ของกรมธนารักษ์ ก็ยังค้างเติ่งไม่มีการดำเนินการแต่อย่างใด ยุคที่สามภายใต้นายประชานั้น มาพร้อมกับสูตรสำเร็จแห่งความหวังตามปกติ และเริ่มต้นดำเนินไปได้ด้วยดี มีการอนุมัติขายหุ้นสามัญเพิ่มทุน ในราคาไม่ถึง 3 สตางค์ต่อหุ้นนั้น ทำให้กลุ่มผู้ถือหุ้นใหญ่ทำกำไรได้ทันทีเมื่อเทียบกับราคาที่ซื้อขายกันในตลาด แต่ กลุ่มพันธมิตรของนายประชา ยืนยันว่า จะไม่ขายหุ้นออกจากมือภายใน 2 ปี และจะหาทางสร้างรายได้ใหม่ จากการเพิ่มทรัพย์สิน และเปิด 2 โครงการที่อยู่อาศัยใหม่บริเวณพระราม 4 และนครราชสีมา นอกเหนือจากโครงการโรงแรม อามันรีสอร์ท กรุงเทพ ที่ซอยเจริญกรุง 36 หลังจากเข้ามาเป็นรายใหญ่แล้วมีการใช้เงินไปทันที 2 รายการ เกือบทั้งหมดของเงินที่กลุ่มผู้ถือหุ้นใหญ่รายใหม่ลงขันเข้ามา ซื้อกิจการทำอสังหาริมทรัพย์มีรายได้หลักจากค่าเช่า ใช้เงิน 76 .42 ล้านบาท ถือหุ้นรายย่อย 13.56% (ผู้ถือหุ้นใหญ่ คือ กลุ่มฟินันซ่า 38.92) ซื้อหุ้นสามัญบริษัทพรอสเพค ดีเวลลอปเมนท์ จำกัด เพิ่มเติมอีกจำนวน 7,624,000 หุ้นในราคาหุ้นละ 10 บาทรวมเป็นจำนวน 76,240,000 บาท จากบริษัท ชัยนันท์-บางพลี พาร์คแลนด์ จำกัด ประกอบธุรกิจให้เช่าพื้นที่อาคารคลังสินค้าและอาคารโรงงานตั้งอยู่ที่โครงการบางกอกฟรีเทรดโซน ใช้เงิน 800 ล้านบาท เข้าซื้อ บริษัท ขอนแก่นบุรี (เจ้าของโรงแรมเซนทาราขอนแก่น) พร้อมสิทธิในหนี้สินต่างๆ เพื่อสร้างสินทรัพย์ให้กับธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ให้เช่า มีห้องพัก 196 ห้อง แผนธุรกิจของ N-PARK ยุคที่สามนี้ เริ่มทำท่าสดใส เมื่อไตรมาส 2 ของปีนี้ก็กลับมาทำกำไรให้เห็นเสียแล้ว ละคาดว่าไตรมาส 3 หรือ 4 จะมีกำไรต่อเนื่อง จนกระทั่งเกิดปัญหาคดีของนายประชาดังกล่าวที่ทำให้ความมั่นใจถดถอยลงไป แต่เมื่อผู้บริหารออกมายืนยันว่า บริษัทนี้สามารถดำเนินงานไปได้บนพื้นฐานของมืออาชีพ ความมั่นใจว่าจะกลับมาจ่ายเงินปันผลได้เป็นปีแรก ก็เป็นการบ่งบอกถึงอนาคตที่เป็นตามคำมั่นสัญญาของนายประชาและพันธมิตรได้อย่างดี ว่าธุรกิจ และการเมืองนั้น สามารถแยกออกจากกันได้เด็ดขาด ไม่ปะปนกันจนเลอะเทอะไปหมด วันนี้ แม้ยากจะได้เห็นผู้ถือหุ้นใหญ่อย่างนายประชา มาลีนนท์กลับมาปรากฏตัวในเมืองไทยโดยเปิดเผย หลังจากที่เขาหนีการปรากฏตัวต่อศาลฎีกาแผนกคดีผู้ดำรงตำแหน่งทางการเมืองในข้อหาทุจริตซื้อรถดับเพลิง และถูกคำพิพากษาจำคุก 12 ปี แต่ N-PARK ในยุคล่าสุด ก็ยังคงเดินหน้าธุรกิจด้วยมืออาชีพเต็มรูปแบบเพื่อให้บรรลุคำมั่นสัญญากับนักลงทุน