ลงทุนอสังหา ฯ แบบบัฟเฟตต์ / ดร. นิเวศน์ เหมวชิรวรากร
June 1, 2014 at 5:12pm
โลกในมุมมองของ Value Investor 1 มิถุนายน 2557

สำหรับ Value Investor ที่เน้นการลงทุนในหุ้นแล้ว การลงทุนซื้ออสังหาริมทรัพย์โดยเฉพาะที่เป็นที่ดินเป็นสิ่งที่ไม่ใคร่พึงประสงค์นัก ประสบการณ์ส่วนตัวผมเองเกี่ยวกับการลงทุนในที่ดินและอสังหาริมทรัพย์ก็แย่มาก เงินลงทุนย้อนหลังไปกว่า 10 ปีจนถึงวันนี้ก็ยังติดลบและว่าที่จริงไม่สามารถที่จะ “Cut Loss” หรือขายตัดขาดทุนได้เพราะที่ดินนั้น “หาคนซื้อไม่ได้” ดังนั้น เป็นเวลาเกือบ 20 ปีมาแล้วที่ผมไม่เคยซื้ออสังหาริมทรัพย์อีกเลย และก็คิดว่าถ้าจะซื้ออสังหาริมทรัพย์ใหม่ผมก็จะซื้อเพื่อการอยู่อาศัยเท่านั้น จะไม่ซื้อเพื่อการลงทุน เพราะการลงทุนในอสังหา ฯ นั้น ผมไม่มีความชำนาญและผมก็รู้สึกว่าส่วนใหญ่แล้วมันเป็นการลงทุนที่ไม่คุ้มค่าเมื่อเทียบกับการลงทุนในหุ้น และจากการศึกษาชีวิตของนักลงทุนเอกทั้งหลายของโลกอย่างเช่น วอเร็น บัฟเฟตต์ เองนั้น ผมก็แทบไม่เคยได้ยินเลยว่าเขาลงทุนในอสังหา ฯ ยกเว้นการซื้อไร่ที่บ้านเกิดในช่วงวัยรุ่น บัฟเฟตต์เองนั้นคงไม่สนใจที่จะเอาเงินไปจมในสิ่งปลูกสร้างมากมายนัก ดังนั้น แม้แต่บ้านของเขาที่อาศัยอยู่นั้นก็เป็นบ้านแบบชนชั้นกลางที่เขาซื้อและอาศัยอยู่มาหลายสิบปี เงินส่วนใหญ่หรือเกือบทั้งหมดถูกนำไปลงทุนในหุ้นที่ให้ผลตอบแทนสูงและทำให้เขากลายเป็นคนที่รวยที่สุดในโลกระดับต้นๆ อย่างไรก็ตาม เมื่อเร็ว ๆ นี้ บัฟเฟตต์ได้เปิดเผยการลงทุนในอสังหาฯ ของเขา มันเป็นการลงทุนเล็ก ๆ ที่เขานำขึ้นมาพูดเพื่อที่จะเป็นบทเรียนให้กับนักลงทุนในหุ้นแบบ VI

บัฟเฟตต์พูดในหนังสือรายงานประจำปีของเบิร์กไชร์ว่าเขาได้กลับไปเยี่ยมเยือนฟาร์มขนาด 400 เอเคอร์ (น่าจะประมาณ 1,000ไร่) ที่เมืองเทคามาร์ของตนเอง
ซึ่งนี่เป็นการกลับไปดูเพียงครั้งที่สองหลังจากที่เขาซื้อมาเมื่อปี 1986 หรือเกือบ 30 ปีมาแล้วในราคา 280,000 เหรียญ เขาเล่าว่าในช่วงปี 1973 ถึง 1981 นั้นราคาพืชผลในย่านมิดเวสต์คือแถวเนบราสกาบ้านเกิดของเขามีราคาพุ่งขึ้นสูงมากเป็น “ฟองสบู่” สาเหตุเนื่องจากคนคาดว่าอัตราเงินเฟ้อรุนแรงกำลังจะเกิดขึ้น ครั้นแล้วฟองสบู่ก็แตกทำให้ราคาที่ดินทำไร่ตกลงมาถึง 50% หรือมากกว่านั้นส่งผลให้ชาวไร่ที่กู้เงินมาซื้อที่และธนาคารท้องถิ่นที่ปล่อยกู้ล้มละลายเป็นจำนวนมากคิดเป็นจำนวนถึง
5 เท่าของการล้มละลายในช่วงวิกฤติเศรษฐกิจครั้งใหญ่ที่เพิ่งเกิดขึ้นเมื่อเร็ว ๆ นี้ ในปี 1986 บัฟเฟตต์ได้เข้าไปซื้อฟาร์มจากสถาบันประกันเงินฝากของรัฐที่ยึดที่ดินจากการล้มละลายมาขายในราคา 280,000 เหรียญ ซึ่งต่ำกว่าราคาที่แบงค์ปล่อยกู้ไปพอสมควรในหลายปีที่ผ่านมา บัฟเฟตต์บอกว่าเขาไม่มีความรู้เกี่ยวกับการทำไร่เลย
แต่เขามีลูกชายที่รักการทำไร่และรู้ว่าที่แต่ละเอเคอร์จะสามารถปลูกข้าวโพดและถั่วเหลืองได้เท่าไรและต้องใช้ต้นทุนเท่าไรในการดำเนินการ จากนั้นเขาก็คำนวณได้ว่ากำไรที่ได้จะเป็นประมาณ 10% ต่อปีในช่วงนั้น นอกจากนั้น บัฟเฟตต์ยังคาดว่าประสิทธิภาพของการเพาะปลูกในอนาคตจะต้องดีขึ้นและราคาของพืชผลก็น่าจะสูงขึ้นซึ่งก็เป็นเรื่องจริงที่เกิดขึ้นแม้ว่าระหว่างทางอาจจะมีบ้างที่ราคาพืชผลอาจจะผันผวนบ้าง เวลาผ่านไปจนถึงวันนี้เป็นเวลา 28 ปี กำไรของการทำฟาร์มเพิ่มขึ้น 3 เท่า และราคาของที่ดินเพิ่มขึ้น 5 เท่าหรือมากกว่านั้น บัฟเฟตต์เองก็ยังไม่รู้อะไรเกี่ยวกับการทำฟาร์ม

การลงทุนในอสังหา ฯ เรื่องที่สองของบัฟเฟตต์เกิดขึ้นในปี 1993 ขณะที่บัฟเฟตต์เป็น CEO ของซาโลมอนบราเดอร์ที่เขาเข้าไปแก้ปัญหาของบริษัทที่เมืองนิวยอร์ค เขาได้รับทราบว่ามีอาคารพาณิชย์ที่อยู่ติดกับมหาวิทยาลัยนิวยอร์คประกาศขายโดยกองทุนแก้ปัญหาหนี้เสียที่ได้ยึดที่จากการล้มละลายเนื่องจาก “ฟองสบู่แตก” และนี่ก็เป็นอีกกรณีหนึ่งที่บัฟเฟตต์บอกว่าการวิเคราะห์การลงทุนเป็นเรื่องง่ายเช่นเดียวกับเรื่องของฟาร์มที่เนบราสก้า นั่นก็คือ ราคาที่เขาซื้อนั้นจะให้ผลตอบแทนจากการลงทุนประมาณ 10% ต่อปีจากการปล่อยเช่าอาคารให้กับผู้เช่าที่เป็นร้านค้าขายสินค้าให้กับนักศึกษาของมหาวิทยาลัยเป็นหลัก ข้อดีอีกข้อหนึ่งก็คือ ในช่วงที่เขาซื้อนั้น อาคารถูกบริหารโดยกองทุนซึ่งไม่มีประสิทธิภาพทำให้มีหลายห้องว่างอยู่โดยไม่มีคนเช่า เขาคิดว่าเมื่อเขาซื้อแล้วก็สามารถนำมาปล่อยเช่าเพิ่มเติมได้ นอกจากนั้น พื้นที่เช่าประมาณ 20% เป็นการเช่าระยะยาวในราคาตารางฟุตละ 5 เหรียญในขณะที่ราคาเช่าปกติของรายอื่นเท่ากับ 70 เหรียญ ดังนั้น ในเวลาอีก 9 ปีที่สัญญาเช่าจะหมดอายุ เขาก็จะได้ค่าเช่าเพิ่มขึ้นอีกมาก บัฟเฟตต์ตัดสินใจซื้ออาคารร่วมกับเพื่อนที่เป็นผู้เชี่ยวชาญการบริหารอาคารพาณิชย์

หลังจากสัญญาเช่าระยะยาวหมดอายุแล้ว ผลตอบแทนของการลงทุนก็เพิ่มขึ้นเป็น 35% ต่อปีคิดจากเงินลงทุนครั้งแรก ยิ่งกว่านั้น ในระหว่างทาง บัฟเฟตต์ได้ไปกู้เงิน“รีไฟแน้นซ์”หรือกู้หนี้ใหม่มาใช้คืนหนี้เก่าที่เขาไปซื้ออาคารอีก 2 ครั้งในปี 1996 และ 1999 ซึ่งทำให้สุดท้ายแล้วกลายเป็นว่าเขาได้เงินคืนคิดเป็น 150% ของเงินที่เขาจ่ายไปเพื่อซื้ออาคาร นั่นเท่ากับว่าเขาได้กำไร 50% หลังจากเวลาผ่านไปเพียง 6 ปีแถมได้ตึกมาฟรีๆ ประเด็นที่น่าทึ่งก็คือ วอเร็น บัฟเฟตต์ ยังไม่เคยไปดูอาคารหลังนี้เลย

บัฟเฟตต์บอกต่อว่ารายได้ทั้งจากฟาร์มและอาคารพาณิชย์ที่มหาวิทยาลัยนิวยอร์คน่าจะเพิ่มขึ้นเรื่อยๆ ต่อไปเป็นสิบ ๆ ปี แม้ว่ากำไรอาจจะไม่ได้เพิ่มขึ้นมากมายแต่การลงทุนทั้งสองจะมั่นคงและน่าพอใจสำหรับการลงทุนตลอดชีวิตของเขาและต่อไปถึงลูกและหลาน เขาเล่าเรื่องนี้เพื่อที่จะบอกถึงพื้นฐานของการลงทุนที่ว่า คุณไม่จำเป็นที่จะต้องเป็นผู้เชี่ยวชาญที่จะได้รับผลตอบแทนที่น่าพอใจในการลงทุน แต่ถ้าคุณไม่ได้เป็นผู้เชี่ยวชาญ คุณจะต้องตระหนักในข้อจำกัดของคุณและจะต้องปฎิบัติตามแนวทางที่แน่นอนว่าจะใช้ได้ผล จงทำทุกอย่างให้ง่ายและอย่าพยายามเล็งผลเลิศ เมื่อถูกเสนอว่าจะได้กำไรแบบง่าย ๆ และรวดเร็วต้องรีบปฎิเสธทันที เน้นในเรื่องของผลิตภาพในอนาคตของทรัพย์สินที่คุณกำลังดูอยู่ ถ้าคุณไม่มั่นใจกับการประเมินผลตอบแทนเป็นเม็ดเงินของทรัพย์สินในอนาคตก็อย่าไปซื้อ ไม่มีใครสามารถประเมินการลงทุนได้ทุกตัว คุณไม่จำเป็นต้องรู้ทุกเรื่องแต่คุณต้องเข้าใจว่าคุณกำลังทำอะไรอยู่

ถ้าคุณเน้นไปที่การเปลี่ยนแปลงของราคาของอสังหา ฯ ที่คุณกำลังคิดที่จะซื้อ คุณก็กำลังเก็งกำไร ไม่มีอะไรผิดหรือไม่เหมาะสม อย่างไรก็ตามบัฟเฟตต์บอกว่าเขาไม่มีความสามารถที่จะเก็งกำไรและก็ค่อนข้างไม่เชื่อคนที่อ้างว่าสามารถทำได้อย่างต่อเนื่องยั่งยืน ในกรณีอสังหาฯเล็ก ๆ สองแห่งของเขา เขาคิดแต่เพียงว่ามันจะผลิตหรือให้บริการอะไรได้ เขาไม่สนใจความผันผวนของราคารายวัน เกม ๆ นี้คนที่จะชนะก็คือคนที่เน้นไปที่ “สนาม” ไม่ใช่คนที่เน้นไปที่ “กระดานคะแนน” ความหมายของเขาก็คือ อย่าไปสนใจราคาอสังหาฯ แต่ให้สนใจว่าตัวอสังหาฯ นั้นทำเงินได้แค่ไหนและอย่างไร เช่นเดียวกัน การคิดถึงและพยากรณ์เรื่องภาวะเศรษฐกิจหรือภาพของตลาดก็เป็นเรื่องที่เสียเวลาและอาจจะอันตราย เพราะว่ามันทำให้เรามองไม่เห็นว่าอะไรคือสิ่งที่สำคัญจริง ๆ กับการลงทุนของเรา เขาบอกว่าเมื่อเขาซื้ออสังหาฯ ทั้งสองแห่งแล้ว อะไรที่เกิดขึ้นในปีต่อมาคือปี 1987 และ 1994 ไม่มีความสำคัญกับความสำเร็จของการลงทุนของเขาเลยและเขาก็จำอะไรไม่ได้ เขารู้แต่เพียงว่า ข้าวโพดก็ยังคงถูกปลูกและเติบโตขึ้นที่เนบราสก้า และนักศึกษาก็ยังมาเรียนที่มหาวิทยาลัยนิวยอร์ค

สิ่งหนึ่งที่แตกต่างกันอย่างชัดเจนสำหรับการลงทุนในอสังหาฯตัวเล็กๆ สองตัวกับการลงทุนในหุ้นของบัฟเฟตต์ก็คือ หุ้นนั้นมีราคาให้เราเห็นนาทีต่อนาทีในขณะที่อสังหาฯ ไม่มีแต่การวิเคราะห์การลงทุนนั้นก็เหมือนกัน ก่อนที่จะจบบทความนี้ผมเองก็มีข้อสังเกตก็คือ การซื้ออสังหาฯทั้งสองแห่งของบัฟเฟตต์นั้น เป็นการซื้อจากการยึดของสถาบันการเงินในทรัพย์สินที่ราคาขึ้นไปเป็นฟองสบู่และตกลงมาอย่างหนักเมื่อฟองสบู่แตก ซึ่งทำให้ราคาน่าจะต่ำกว่าที่ควรจะเป็นมาก และนี่ก็เป็นโอกาสของบัฟเฟตต์ที่จะซื้อทรัพย์สินที่มีคุณค่ายอดเยี่ยมในราคาที่ถูกสุดยอด ซึ่งทำให้บัฟเฟตต์ซึ่งไม่ใช่ผู้เชี่ยวชาญด้านอสังหาฯ ก็ยังสามารถได้ผลตอบแทนที่งดงามจากการลงทุนได้โดยใช้หลักการแบบ VI